Пролог: что было в первой части
В прошлой статье (тут) я рассказывал, как мы столкнулись с классической ситуацией: на земельном участке нашей доверительницы, купленном в августе 2024 года, обнаружилась трансформаторная подстанция (КТП-84), принадлежащая АО «Мособлэнерго». Сетевая организация пришла с иском — требовала снести забор, чтобы обеспечить себе «неограниченный доступ» к будке. Мы подали встречный иск — о демонтаже самой КТП и исключении охранной зоны из ЕГРН.
Судья Раменского городского суда Пугачёва Т.В. тогда приняла решение, которое мы считали грубейшим нарушением:
она признала законной охранную зону, зарегистрированную 27 февраля 2025 года, хотя наша доверительница купила участок 29 августа 2024 года — то есть спустя полгода;
она проигнорировала ч. 24 ст. 106 Земельного кодекса РФ, которая прямо говорит: ограничения считаются установленными только с даты внесения в ЕГРН;
она отождествила объекты по разным адресам (ул. Пограничная, д. 32 и ул. Луговая, д. 55) с помощью Яндекс-карт — нарушив ст. 60 ГПК РФ о недопустимости доказательств;
она не проверила правовой титул истца — договора аренды или сервитута на землю у АО «Мособлэнерго» нет и не было.
Часть вторая. Апелляция: когда суд «не замечает» закон
Мы подали апелляционную жалобу в Московский областной суд. Приложили новые доказательства — официальные выписки из ЕГРН, которые подтверждали, что исходные земельные участки (из которых образован наш) стояли на кадастре с 21 октября 1993 года. Это опровергало ключевой вывод суда первой инстанции о том, что КТП была возведена «до образования участков».
Мы заявили ходатайство о приобщении этих выписок. Суд апелляционной инстанции отказал. Формальная причина: «не были представлены в суд первой инстанции».
Но это нарушение ст. 327.1 ГПК РФ и п. 43 Постановления Пленума ВС РФ № 16 от 22.06.2021, согласно которым апелляция обязана принять новые доказательства, если они опровергают выводы суда первой инстанции, а необходимость их представления возникла из-за того, что суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства дела или не предложил сторонам представить дополнительные доказательства (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ).
Апелляция проигнорировала и этот довод.
Итог апелляции: решение Раменского городского суда оставлено без изменения. Апелляционное определение вынесено 26 июня 2026 года (резолютивная часть). Полный текст ещё не изготовлен.
Часть третья. Что мы делаем сейчас: кассация — наш главный шанс
Мы не остановились. Сейчас мы подаём кассационную жалобу в Первый кассационный суд общей юрисдикции (г. Саратов).
Почему кассация — это не просто формальность?
Потому что у нас есть свежая практика Верховного Суда РФ, которая полностью подтверждает нашу позицию.
1. Определение ВС РФ от 12.11.2024 № 9-КГ24-9-К1
В этом деле сетевая организация (ПАО «Россети») разместила опоры ЛЭП и трансформаторную подстанцию на частных земельных участках. Собственники, купившие участки позже, потребовали демонтажа. Суды отказали, сославшись на то, что объекты были возведены «до возникновения права собственности» и носят «социально значимый характер».
Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение. Фабула этого дела полностью идентична нашей ситуации.
2. Определение ВС РФ от 18.12.2019 по делу № А41-108192/2017
Верховный Суд прямо указал: недопустимо возлагать на покупателя неблагоприятные последствия, если сведения об охранных зонах были внесены в ЕГРН значительно позже даты заключения договора купли-продажи.
В нашем случае ЗОУИТ № 50:23-6.2074 зарегистрирована 27.02.2025, а участок куплен 29.08.2024. Разрыв — полгода. Это прямое попадание в позицию ВС РФ.
3. Определение ВС РФ от 05.03.2020 № 310-ЭС19-11707
Верховный Суд подтвердил: охранные зоны устанавливаются, а не возникают из факта наличия объекта. Суды не могут констатировать «фактическое существование» зоны — нужно исследовать, была ли она установлена в установленном порядке.
4. Определение ВС РФ от 27.08.2020 № 306-ЭС20-6483
ВС РФ напомнил: ограничения прав на землю устанавливаются актами органов власти, а не возникают из визуального восприятия. Тезис суда «увидела будку — значит, приняла бремя» — противоречит ст. 56 ЗК РФ.
Часть четвёртая. Наши главные доводы в кассации
Мы сформулировали пять ключевых нарушений, допущенных судами первой и апелляционной инстанций:
1. ЗОУИТ зарегистрирована после покупки — ограничения НЕ ДЕЙСТВУЮТ
Ч. 24 ст. 106 ЗК РФ: ограничения считаются установленными со дня внесения в ЕГРН.
Наша доверительница купила участок 29.08.2024. ЗОУИТ внесена 27.02.2025.
Суды придали регистрации обратную силу — это прямо запрещено законом.
2. Суд апелляции необоснованно отказал в приобщении выписок из ЕГРН
Выписки подтверждают, что исходные участки стояли на кадастре с 1993 года.
Это опровергает вывод суда о том, что КТП была возведена «до образования участков».
Отказ в приобщении — нарушение ст. 327.1 ГПК РФ и п. 43 Пленума ВС № 16.
3. У истца нет правового титула на землю
АО «Мособлэнерго» не имеет ни договора аренды, ни сервитута.
Негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) может заявить только титульный владелец.
Суды удовлетворили иск при отсутствии титула — это легализация беститульного пользования чужой землёй.
4. Идентификация объекта по Яндекс-картам — недопустимые доказательства
Суд отождествил объекты по адресам: ул. Пограничная, д. 32 и ул. Луговая, д. 55 — с помощью скриншотов из интернета.
Это грубое нарушение ст. 60 ГПК РФ (недопустимые доказательства).
5. Злоупотребление правом со стороны энергетиков
В материалах дела есть письмо АО «Мособлэнерго» от 10.12.2025, где они подтверждают готовность перенести КТП на возмездной основе.
Это означает, что никакой технической невозможности переноса нет.
Сетевая организация просто не хочет тратить деньги и предпочитает снести наш забор за наш счёт.
Это прямое злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).
Часть пятая. Что дальше?
Мы подали:
Краткую кассационную жалобу — с указанием всех ключевых нарушений.
Ходатайство о приостановлении исполнения решения суда (чтобы забор не снесли до рассмотрения кассации).
Приложение с судебной практикой — подборку определений Верховного Суда РФ с цитатами.
Мотивированное апелляционное определение ещё не изготовлено. Как только получим его — подадим полную кассационную жалобу с детальными ссылками на тома и листы дела.
Итог: почему мы не сдаёмся
Эта история — не просто спор о трансформаторной будке. Это принципиальный вопрос:
Может ли сетевая организация беститульно занимать частную землю?
Может ли она регистрировать охранные зоны «задним числом» и требовать сноса заборов?
Может ли суд игнорировать императивные нормы закона (ч. 24 ст. 106 ЗК РФ) и подменять их «фактическими обстоятельствами»?
Мы считаем, что не может.
У нас есть позиция Верховного Суда РФ. У нас есть доказательства. У нас есть воля идти до конца.
Первая инстанция — проиграна. Апелляция — проиграна. Но это не конец.
Мы идём в кассацию. А если потребуется — в Верховный Суд.
Потому что своё право на землю нужно защищать. Всегда.
Продолжение следует...